Jedna z fundamentalnych potrzeb ludzkich to zapewnienie dachu nad głową. W obliczu wysokich cen nieruchomości i trudności w uzyskaniu kredytów, nie każdy jest w stanie pozwolić sobie na posiadanie własnego domu czy mieszkania. Dla innych, dla których częsta zmiana miejsca zamieszkania nie jest konieczna, istnieje alternatywa w postaci wynajmu lokalu mieszkalnego. Natomiast w przypadku przedsiębiorców powszechnym rozwiązaniem jest najem lokalu użytkowego. Ustawa Kodeks cywilny reguluje fundamentalne prawa i obowiązki zarówno wynajmujących, jak i najemców. Prawo mieszkaniowe to obszar, na którym posiadamy znaczne doświadczenie, oferując wsparcie prawną zarówno wynajmującym, jak i najemcom.

Rodzaje najmu

Rozważając temat najmu mieszkań, można zidentyfikować różne rodzaje tego procesu. Najbardziej powszechnym typem jest tradycyjny najem, uregulowany w Kodeksie Cywilnym. Najem okazjonalny pojawił się w porządku prawnym kilkanaście lat temu, w wyniku ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Postanowienia tej samej ustawy dotyczą również najmu instytucjonalnego lokalu, który występuje w dwóch wariantach. Kluczowe regulacje dotyczące najmu lokalu mieszkalnego obejmuje Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W pozostałym zakresie stosunku zobowiązaniowego pomiędzy najemcą a wynajmującym decyduje umowa najmu, najczęściej zawierana na okres roku lub dłużej. Ważne jest zaznaczenie, że jeśli okres trwania najmu jest oznaczony, najemca może rozwiązać umowę jedynie w przypadkach określonych w umowie. W sytuacji, gdy umowa nie określa możliwości wypowiedzenia przez najemcę, zasadniczo nie jest dopuszczalne wypowiedzenie jej przed terminem.

Najem tradycyjny

Regulacje dotyczące najmu, obejmujące zarówno rzeczy, jak i nieruchomości, są ujęte w Kodeksie cywilnym jako fundament prawny tego procesu. Ten zbiór przepisów został skonstruowany w dwóch zasadniczych częściach. W pierwszym rozdziale wprowadzone są ogólne postanowienia, definiujące samą naturę najmu oraz kluczowe prawa i obowiązki stron umowy najmu. Rozdział drugi dostarcza bardziej szczegółowych uregulowań dotyczących najmu lokalu. Wynajmujący, zazwyczaj posiadacz nieruchomości, udostępnia Najemcy lokal na określony lub nieokreślony czas. Wymaga się, by Najemca wnosił opłaty czynszowe. Okres trwania najmu może być oznaczony albo nieoznaczony. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku umowy zawartej na określony czas, jej wypowiedzenie bez uzasadnionej przyczyny jest niedopuszczalne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, strony umowy mogą rozwiązać ją jedynie w sytuacjach określonych w umowie lub obowiązujących przepisach prawa.

Choć nie jest to obligatoryjne, dla zapewnienia bezpieczeństwa obu stron, umowa najmu zaleca się sporządzić w formie pisemnej. Warto w tym dokumencie precyzyjnie określić okres obowiązywania umowy, ustalić wysokość czynszu, opisać metody rozliczeń związane z mediami oraz wyznaczyć ewentualne przyczyny umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Pisemna regulacja tych aspektów pozwoli nam zminimalizować potencjalne sytuacje konfliktowe.

Najem okazjonalny

Ustawa o ochronie praw lokatorów, dotycząca mieszkaniowego zasobu gminy oraz zmieniająca Kodeks cywilny, wprowadziła instytucję najmu okazjonalnego, z której może skorzystać Wynajmujący – właściciel lokalu, nieprowadzący działalności gospodarczej. Umowa ta jest zawierana na określony czas, nieprzekraczający 10 lat. Charakterystyczną cechą tego rodzaju umowy jest wyższy poziom ochrony dla Wynajmującego. Zdarza się bowiem, że Najemca nie reguluje opłat lub odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu najmu. W ramach umowy najmu okazjonalnego, Najemca musi dołączyć określone dokumenty, w tym oświadczenie o poddaniu się egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego. W tym dokumencie Najemca zobowiązuje się również do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, wskazując jednocześnie alternatywny lokal, w którym zamieszka w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Właściciel wskazanego lokalu powinien złożyć oświadczenie, wyrażając zgodę na zamieszkanie przez Najemcę i osoby zamieszkujące z nim.

W sytuacji, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego Najemca opiera się i odmawia opuszczenia lokalu, właściciel ma możliwość wystąpienia do Sądu. Sąd przyznaje klauzulę wykonalności dla wcześniej wskazanego aktu notarialnego, w którym Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. Posiadanie takiej klauzuli umożliwia przekazanie sprawy do Komornika, który zainicjuje proces eksmisji.

Najem instytucjonalny

To forma najmu, również objęta regulacjami ustawy o ochronie praw lokatorów, odróżniająca się od najmu okazjonalnego tym, że jest kierowana do Wynajmujących, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony. Analogicznie do najmu okazjonalnego, przepisy chronią Wynajmującego w przypadku, gdy Najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. W tej umowie Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, poddając się egzekucji, ale nie musi wskazywać innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji. W swoim oświadczeniu, Najemca potwierdza, że zdaje sobie sprawę, iż nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego w przypadku żądania opuszczenia lokalu.

Gdy Najemca odmówi opuszczenia lokalu, proces ten przypomina sytuację związana z najmem okazjonalnym. Wynajmujący ma możliwość skierowania sprawy do Sądu w celu uzyskania klauzuli wykonalności. Po otrzymaniu tej klauzuli może zwrócić się z wnioskiem do Komornika o rozpoczęcie procedury eksmisji.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

To bardzo interesujące rozwiązanie, chociaż praktycznie nie występuje w polskich realiach. Przedmiotem niniejszej umowy jest lokal mieszkalny, dla którego prowadzona jest księga wieczysta. Wynajmujący, czyli właściciel lokalu, może być osobą fizyczną, prawną lub jednostką organizacyjną, nieposiadającą osobowości prawnej, zajmującą się działalnością gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności obejmuje zobowiązanie Najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem niniejszej umowy. W zamian Wynajmujący zobowiązuje się do przeniesienia na Najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po uregulowaniu ceny za lokal. Umowa ta jest zawierana na czas oznaczony. Istotą tej umowy jest nabycie mieszkania przez Najemcę po spłaceniu jego wartości w ratach. Dlatego Najemca opłaca nie tylko czynsz i media, lecz także reguluje cenę mieszkania w określonych ratach, których wysokość jest ustalana w umowie.

W celu zabezpieczenia interesów Wynajmującego zastosowano analogiczne środki, jak w przypadku najmu instytucjonalnego. Najemca składa (w formie aktu notarialnego) oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy najmu. W przypadku, gdy Wynajmujący występuje z żądaniem opróżnienia lokalu, Najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Umowa najmu – forma

Normy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu nie nakładają konieczności określonej formy na zawarcie umowy najmu. W związku z tym umowa najmu może być także ustna, jednakże nie zaleca się tego. Jeśli umowa nie została sformułowana w formie pisemnej, traktuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony.

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów precyzują konkretne formy dotyczące najmu okazjonalnego, instytucjonalnego oraz instytucjonalnego z dojściem do własności. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz wszelkie zmiany w jej postanowieniach wymagają zachowania formy pisemnej, pod rygorem unieważnienia. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, stanowiące załącznik do tej umowy, musi zostać spisane w formie aktu notarialnego. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, właściciel jest zobowiązany zgłosić umowę najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Analogiczne kryteria formalne obowiązują w sytuacji najmu instytucjonalnego. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego bez dojścia do własności musi nastąpić w formie pisemnej, pod rygorem unieważnienia. Natomiast umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wymaga jeszcze bardziej zaawansowanej formy – musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

W celu zabezpieczenia swoich interesów oraz uniknięcia ewentualnych sporów odnośnie do treści umowy, zalecamy skorzystanie z formy pisemnej. Dzięki temu możliwe jest precyzyjne określenie zakresu praw i obowiązków. Oczywiście, wyjątek stanowią rodzaje najmu objęte ustawą o ochronie praw lokatorów. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, instytucjonalnego oraz instytucjonalnego z dojściem do własności wymaga zastosowania konkretnej formy, jaką przewiduje odpowiednia ustawa.

Umowa najmu – zabezpieczenie

Wynajmowanie mieszkania stanowi skuteczny sposób na generowanie pasywnego dochodu z tytułu czynszu. Niestety, w tej sferze działalności pojawiają się również aspekty ryzyka. Najemca może zaprzestać regularnych płatności czynszu, unikać rozliczeń za media, odmówić opuszczenia lokalu, a także spowodować zniszczenia wewnątrz mieszkania i zniszczyć wyposażenie. To najczęstsze wyzwania, z którymi muszą zmagać się właściciele wynajmujący nieruchomość. Warto minimalizować te ryzyka już na etapie zawierania umowy.

W pierwszej kolejności konieczne jest przygotowanie adekwatnej treści umowy, która klarownie i precyzyjnie określa prawa oraz obowiązki Najemcy. Następnym etapem będzie dobór odpowiedniej formy umowy. Najem okazjonalny lub instytucjonalny, regulowane w ramach ustawy o ochronie praw lokatorów, stanowią efektywne zabezpieczenie interesów Wynajmującego.

W przypadku zaległości w czynszu, opłatach za media lub kosztach naprawy zniszczeń spowodowanych przez Najemcę, zaleca się włączenie do umowy kaucje. Jest to określona suma pieniędzy, pobierana przy zawarciu umowy. W sytuacji wystąpienia zaległości w płaceniu czynszu lub rozliczeniach mediów, Wynajmujący ma prawo potrącić z depozytu swoje należności.

Czasami po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu zdarza się, że Najemca niechętnie opuszcza lokal. W przypadku standardowej umowy najmu, właściciel, pragnący odzyskać swoje mieszkanie, musi wszcząć czasochłonną procedurę eksmisji. Natomiast w przypadku umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do zwolnienia i przekazania lokalu. Pozwala to na wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli na ten akt. Następnie, z uzyskaną klauzulą, sprawa może być natychmiast przekazana komornikowi, co stanowi znacznie szybszą procedurę niż tocząca się przed sądem sprawa o eksmisję.

Naturalnie, prawo przewiduje także inne metody zabezpieczenia roszczeń. Niemniej jednak, nie zawsze są one dostosowane do specyfiki najmu lokalu mieszkalnego. Takie formy zabezpieczenia jak hipoteka, gwarancja bankowa czy weksel mogą odstręczać potencjalnego kontrahenta, chociaż oczywiście ich wykorzystanie nie jest wykluczone. Pomagając naszym Klientom zawsze staramy się znaleźć rozwiązanie indywidualnie dopasowane do ich potrzeb.

Podatek od najmu

Wielu klientów zwraca się do nas z pytaniem: czy od przychodów z wynajmu trzeba uiścić podatek? Dla posiadacza nieruchomości wynajem stanowi powszechny sposób generowania dochodu. Dochody z tytułu czynszu za wynajem podlegają opodatkowaniu. Z pobranego czynszu wymagane jest odprowadzenie podatku, dokonując rozliczenia z urzędem skarbowym zgodnie z ustalonymi zasadami.